盘锦设备价值评估、房产评估、固定资产评估怎么收费

公司名称:集慧资产评估（北京）有限公司 具体地点:北京房山区辰光东路16号院青创大厦（全国总部 微信号:zcpg968 联系人:李先生 　　集慧资产评估有限公司，专业从事土地估价、房地产估价、企业资产估价、拆迁补偿价格评估、国有资产评估、无形资产评估等一站式资产评估服务。集慧在全国各地设有分公司，是规模超大的资产评估服务机构。目前服务开通城市有：北京、上海、西安、成都、重庆、郑州、杭州、武汉、合肥、南京等主要城市。我们承接的是全国业务! 公司经过多年的艰苦奋斗，已为国内十万客户提供了资产评估服务。 　　B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。 　　设备名称：双盘摩擦压力机 　　规格型号：J53-300 　　制造厂家：A机械厂 　　启用日期：1997年8月 　　账面原值：180,000元 　　账面净值：100,000元 　　案例分析过程: 　　一、概况 　　1、用途及特点 　　该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂(被评估设备所属厂家)锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。 　　该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。 　　2、结构及主要技术参数 　　(1)结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴(其上安装两个大摩擦轮)四个部分;液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置;还有电器设备(主机电和油泵电机)。 　　(2)主要技术参数 　　公称压力：3,000KN 　　打击能量：2,000KJ 　　 大行程：400mm 　　 小封闭高度：不得小于300mm 　　液压系统工作油压：2～3 Mpa 　　二、估算重置价值 　　1、估算购置价格 　　经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价(2002年8月31日，即评估基准日)为人民币188,000元。 　　2、估算重置价值 　　(1)购置价格=188,000元 　　(2)运杂费=购置价格×运杂费率=188,000×5%=9,400元 　　(3)基础费=购置价格×基础费率=188,000×5%=9,400元 　　(4)安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收; 　　(5)资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计; 　　重置价值=购置价格 运杂费 基础费 安装调试费 资金成本 　　=188,000 9,400 9,400 0 0 =206,800元 　　三、确定综合成新率 　　1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率 　　(1)根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用(经济)年限为17年; 　　(2)确定已使用(实际)年限为5年(启用日期1997年8月-评估基准日2002年8月); 　　(3)确定七项调整因素综合修正系数a=0.99 　　①制造质量a1—1.10(A机械厂制造，质量优良); 　　②利用程度a2—1.00(2班/日作业，利用程度正常); 　　③维护保养a3—1.00(正常); 　　④修理改造a4—1.00(无修理改造); 　　⑤故障情况a5—1.00(无故障); 　　⑥运行状态a6—1.00(正常); 　　⑦工作环境a7—0.90(高温、灰尘、振动); 　　(4)确定已使用(经济)年限5.05(5÷0.99)年; 　　(5)确定尚可使用(经济)年限为11.95(17-5.05)年; 　　(6)确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率 　　实际成新率=尚可使用(经济)年限/规定使用(经济)年限×100% =11.95/17×100% 　　=70%(取整) 　　2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率 　　经现场观测技术鉴定，其成新率为75% (过程略) 　　3、 确定综合成新率 　　综合成新率=七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40% 现场勘查技术鉴定成新率×60% 　　=70%×40% 75%×60% 　　=73% 　　四、确定评估价值 　　评估价值=重置价值×综合成新率 　　=206800×73% 　　=150964元 　　五、 说明： 　　1、该案例在估算购置价格时采用了市场询价法。对于市场上有销售定价的设备，可以采用询价法估算其购置价格。在具体询价时应注意以下原则： 　　①必须是评估基准日的价格; 　　②必须采用具有权威性的、贸易量大的贸易单位的价格; 　　③尽可能向原设备制造厂家询价。结合实际情况，该案例就是向原设备制造厂家—A机械厂询价的，所以被估设备的购置价格合理性较高。 　　2、被估设备属于国产机器设备，其重置价值通常由购置价格、运杂费、基础费、安装调试费和资金成本五项构成。 　　其中，运杂费是从生产厂家到安装使用地点所发生的装卸、运输、采购、保管、保险及其他有关的费用。 　　它的计算方法有两种： 　　一是根据设备的生产地点、使用地点以及重量、体积、运输方式，根据铁路、公路、船运、航空等部门的运输计费标准计算; 　　二是按设备价格的一定比例作为设备的运杂费率，以此来计算设备的运杂费。 　　该案例采用的是后一种方法。对于运杂费率的确定，国家有专门的机械行业运杂费率表。具体的运杂费率由评估师结合费率表和距离(从生产厂家到安装使用地点)、设备的尺寸、重量及相关因素确定。设备的基础是为安装设备而建造的特殊构筑物。设备的基础费是指建造设备基础所发生的人工费、材料费、机械费及全部取费。可以按照设备价格的一定比例作为设备的基础费率，以此来计算设备的基础费。 　　通常，设备的基础费率按设备所在行业颁布的概算指标中规定的标准取值，该案例即是如此。 　　安装调试费是指设备在安装的过程中所发生的所有人工费、材料费、机械费及全部取费。它可以按设备购置价格的一定比例计算得出，这个比例通常可以按所在行业概算指标中规定的设备安装费率来确定。在该案例中，根据厂商的承诺，安装被估设备免收安装调试费，即该项费用由设备生产厂家承担，使用者需负担的安装调试费为0。 　　3、成新率是表示设备新旧程度的比率。估测机器设备的成新率通常有三种方法：使用年限法、观测分析法和修复费用法。 　　其中，技术鉴定法是观测分析法中较为科学的具体方法，主要是根据机器设备的内在技术状态来确定成新率，这比用看外观和访问用户得出的资料来确定成新率更加可靠和准确。该案例是先用使用年限法和技术鉴定法分别得出被评估设备的成新率，再加权平均得出综合成新率。尽管这种加权平均方法的使用、具体权重的确定可能缺乏牢靠的科学依据，但这种方法的使用却可以降低成新率出现大的偏差的概率。此外，在使用年限法确定成新率过程中，结合被评估机器设备的特点和具体使用情况，对实际使用年限做出相应的调整是必要的。 　　土地使用权确认程序 　　土地使用权确认在中国有关土地管理的法律文件中，被称为土地确权。不论称谓如何，实质上都是对土地使用权归属的确认。土地确权是中国《土地管理法》中很重要的一个法律环节。 　　土地使用权确认是指在土地使用权的归属不明或发生争议时，利害关系人请求有关权利机关确认土地使用权归属，从而解决土地使用权争议的行为。土地使用权确认请求权由对特定的土地有利害关系人行使，利害关系人不一定是土地使用权人，在土地使用权的归属不清或发生争议时，利害关系人可以是任何与特定的土地就土地使用权归属有土地使用权法律关系的自然人、法人和其他组织，他们都可以向有关机关或机构提出土地使用权确认的请求。 　　土地使用权确认是土地使用权保护的前提，只有通过确认土地使用权，才能明确土地使用权的归属，只有在土地使用权归属明确的情形下，土地使用权受到侵害或妨害，土地使用权人既可以直接行使土地使用权请求权，以土地使用权方法进行保护，也可以行使债权请求权，以债权方法进行保护。在土地使用权归属不明或发生归属争议的情况下，首先应通过土地使用权确认，明确土地使用权归属之后，才能确定谁是真正的土地使用权人，才能确定请求权行使的主体。 　　土地使用权确认的确权主体是行政机关合人民法院行政机关拥有行政裁决权，对有关土地权属等争议，依法行使裁决权。对行政机关确权决定不服的，申请行政复议，提起行政诉讼，人民法院行使司法审查。 　　土地使用权的确认包括两方面的内容：一是对土地使用权归属的确认，二是对土地使用权内容的确认。确认土地使用权的归属就是确认土地使用权的权利主体，即确认对特定的土地享有直接占有和排他权利的权利人，所要确认的权利主体，包括使用权和担保权的权利人。行使返还原物、消除危险、排除妨害、赔偿损失等请求权，都是以土地使用权归属确定为前提，如若权利归属不清，行使土地使用权请求权和侵权请求权将没有依据